[TRACCIA] ESTIMO
Un costruttore è interessato all acquisto di un appartamento di 5 vani, in cattivo stato di manutenzione, posto all ultimo piano di condominio di 4 piani costituito da 8 appartamenti e 8 posti auto. L'appartamento potrebbe essere frazionato in due unità immobilitari, più appetibili dal mercato, che verrebbero immediatamente vendute. Il candidato, dopo aver analizzato il costo di frazionamento e della ristrutturazione, provveda a 1)calcolare analiticamente il costo del frazionamento e della ristrutturazione 2) determinare il più probabile valore dell appartamento originario 3)calcolare la rata annua di ammortamento di un mutuo che il costrutttòse intende richiedere per procedere all acquisto, di importo pari all 80% del valore dell appartamento, da estinguere in 10 annia tasso fisso 4) descrivere la variazioni da apportare ai millesimi di proprietà generale in conseguenza del frazionamento 5) indicare le operazioni catastali necessarie per l'aggiornamento degli atti in conseguenza dell intervento proposto
Risposte
chi mi risolve questa traccia di estimo ma altro indirizzo?Grazie Raga!
In un fabbricato per civili abitazioni realizzato su tre piani fuori
terra ed un piano seminterrato,in zona residenziale di un centro di
15.000 abitanti, circondato per l intero perimetro da un ampia area
scoperta recintata,i condomini,con regolare delibera assemblare hanno
deciso di assegnare in proprieta esclusiva ai due proprietari degli
appartamenti al piano rialzato uno spazio i mq 100 ciascuno,situato
nella zona retrostante il fabbricato
Lo scopo è quello di costituire un capitale da destinare alla
costruzione di un ascensore dipartentesi dal piano box-garage.
Il fabbricato,costruito all inizio degli anni 70,risulta composto da:
6 unita imm urbana ad uso abitativo di mq 120 - 6 unita imm urbana box
garage forniti di servizi idrici - 2 aree di 100 mq ognuna antistanti
all ingresso ed un area di 200 mq retrostante.tutte le unita imm urb
di uguale dimensione, gli app sono a 2 per piano, la copertura è a
lastrico solare, l orientamento della facciata prospicente la strada
principale è a sud est.
valutazione della particella retrostante di 200 mq da dividersi in due
porZioni uguali - adeguamento della tabbella generale dei millesimi di
proprieta - elaborazione della tabella per le spese per ascensore -
definizione delle procedure catastali per il trasferimento delle due
aree ai condomini interessati.
il candidato sulla scorta degli elementi forniti e di eventuali dati
che riterra opportuno definire risponda ai seguenti quesiti:
valutazione della particella retrostante di 200 mq da dividersi in due
porZioni uguali -
adeguamento della tabbella generale dei millesimi di proprieta -
elaborazione della tabella per le spese per ascensore -
definizione delle procedure catastali per il trasferimento delle due
aree ai condomini interessati.
Aggiunto 37 minuti più tardi:
SOLUZIONE STIMO SPERIMENTALE!!DOVE SEI??
In un fabbricato per civili abitazioni realizzato su tre piani fuori
terra ed un piano seminterrato,in zona residenziale di un centro di
15.000 abitanti, circondato per l intero perimetro da un ampia area
scoperta recintata,i condomini,con regolare delibera assemblare hanno
deciso di assegnare in proprieta esclusiva ai due proprietari degli
appartamenti al piano rialzato uno spazio i mq 100 ciascuno,situato
nella zona retrostante il fabbricato
Lo scopo è quello di costituire un capitale da destinare alla
costruzione di un ascensore dipartentesi dal piano box-garage.
Il fabbricato,costruito all inizio degli anni 70,risulta composto da:
6 unita imm urbana ad uso abitativo di mq 120 - 6 unita imm urbana box
garage forniti di servizi idrici - 2 aree di 100 mq ognuna antistanti
all ingresso ed un area di 200 mq retrostante.tutte le unita imm urb
di uguale dimensione, gli app sono a 2 per piano, la copertura è a
lastrico solare, l orientamento della facciata prospicente la strada
principale è a sud est.
valutazione della particella retrostante di 200 mq da dividersi in due
porZioni uguali - adeguamento della tabbella generale dei millesimi di
proprieta - elaborazione della tabella per le spese per ascensore -
definizione delle procedure catastali per il trasferimento delle due
aree ai condomini interessati.
il candidato sulla scorta degli elementi forniti e di eventuali dati
che riterra opportuno definire risponda ai seguenti quesiti:
valutazione della particella retrostante di 200 mq da dividersi in due
porZioni uguali -
adeguamento della tabbella generale dei millesimi di proprieta -
elaborazione della tabella per le spese per ascensore -
definizione delle procedure catastali per il trasferimento delle due
aree ai condomini interessati.
Aggiunto 37 minuti più tardi:
SOLUZIONE STIMO SPERIMENTALE!!DOVE SEI??
punto 1.
COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE:
simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:
-rifacimento imp elettrico : 15.000 euro
-sostituzione infissi : 13.000 euro
-sostituzione sanitari in bagno : 2.500 euro
-rifacimento pavimento della cucina : 5.000 euro
totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)
COSTO ANALITICO DI TRASFORMAZIONE:
simulare opere di trasformazione e relativi costi:
-demolizione parete mq 12: 1.500 euro
-rimozione porta di ingresso : 800 euro
-costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro
-installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)
-opere accessorie: 1.200 euro
totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)
punto n.2)
valore appartamento originario....!
visto che non fa richieste particolare....si usa il metodo della stima sintetica del valore di mercato!!!!!
ipotizzo un costo al mq (esempio: da indagine di mercato svolta è emerso che il valore al mq degli immobili nella zona è pari a 2.100 euro al mq!!!) e lo moltiplico per i mq di appartamento (stimati in circa 100/120 mq visto che si tratti di un app di 5 vani!!!)
2.100 x 120 = 252.000 euro
Valore garage annesso all’alloggio:
“stimato a box”…..da indagine di mercato svolta il valoredi mercato di un box auto nelle zone limitrofe all’immobile oggetto di stima risulta compreso tra 15.000 e 20.000 euro a box!!!
Si assume pertanto uun valorte di mercato del box auto pari a 18.000euro
Alloggio + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro
da questo valore dovrei togliere il COSTO di RISTRUTTURAZIONE (non quello di trasformazione!!! sola ristrutturazione) che devo aver calcolato al punto 1
270.000 – 35.500 = 234.500
PUNTO 3
Il mutuo sarà pari all’80% di 234.500 ovvero 199.000 euro da estinguere in 10 anni
Usare la formula dell'ammortamento, dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato) il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni.
Per chi non la ricordasse: a = Ao * [(r * q^n) / (q^n - 1)]
Assumendo un saggio di interesse fisso pari a 5% la rata annua sarà pari a :
RATA ANNUA 25.771 euro/anno
COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE:
simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:
-rifacimento imp elettrico : 15.000 euro
-sostituzione infissi : 13.000 euro
-sostituzione sanitari in bagno : 2.500 euro
-rifacimento pavimento della cucina : 5.000 euro
totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)
COSTO ANALITICO DI TRASFORMAZIONE:
simulare opere di trasformazione e relativi costi:
-demolizione parete mq 12: 1.500 euro
-rimozione porta di ingresso : 800 euro
-costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro
-installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)
-opere accessorie: 1.200 euro
totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)
punto n.2)
valore appartamento originario....!
visto che non fa richieste particolare....si usa il metodo della stima sintetica del valore di mercato!!!!!
ipotizzo un costo al mq (esempio: da indagine di mercato svolta è emerso che il valore al mq degli immobili nella zona è pari a 2.100 euro al mq!!!) e lo moltiplico per i mq di appartamento (stimati in circa 100/120 mq visto che si tratti di un app di 5 vani!!!)
2.100 x 120 = 252.000 euro
Valore garage annesso all’alloggio:
“stimato a box”…..da indagine di mercato svolta il valoredi mercato di un box auto nelle zone limitrofe all’immobile oggetto di stima risulta compreso tra 15.000 e 20.000 euro a box!!!
Si assume pertanto uun valorte di mercato del box auto pari a 18.000euro
Alloggio + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro
da questo valore dovrei togliere il COSTO di RISTRUTTURAZIONE (non quello di trasformazione!!! sola ristrutturazione) che devo aver calcolato al punto 1
270.000 – 35.500 = 234.500
PUNTO 3
Il mutuo sarà pari all’80% di 234.500 ovvero 199.000 euro da estinguere in 10 anni
Usare la formula dell'ammortamento, dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato) il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni.
Per chi non la ricordasse: a = Ao * [(r * q^n) / (q^n - 1)]
Assumendo un saggio di interesse fisso pari a 5% la rata annua sarà pari a :
RATA ANNUA 25.771 euro/anno
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